Обратный выкуп жилья – новый антикризисный инструмент на рынке недвижимости

ТИА 28.08.2015 13:28
Просмотров: 1966
Сегодняшнее кризисное положение в стране привело к тому, что спрос на покупку нового жилья снижается. В то же время, население желает уберечь свои сбережения, ввиду стремительного удешевления национальной валюты. Как помочь застройщикам увеличить продажи, а населению обезопасить свои средства? Как привлечь дополнительное финансирование новых строительных проектов без необходимости платить банку большой процент? Новая система продажи квартир в новостройке с опцией обратного выкупа застройщиком может стать решением этих проблем.
Такая система уже давно широко применяется за рубежом, особенно в автомобильном бизнесе. В Европе и в США многие автомобильные салоны предлагают купить у них машину с возможным последующем выкупом ее обратно. Название услуги - buy-back (в переводе с английского «купить обратно»). В России такая система в новинку и служит своим родом антикризисным инструментом. Впервые, российский девелопер выдвинул такое предложение в 2013 году. Он предложил своим клиентам приобрести новостроящуюся квартиру с последующим ее выкупом через 3 года по первоначальной цене + 18%. Заключение такой сделки прописывалось в договоре, по которому застройщик обязывался совершить выкуп в назначенный срок по назначенной цене. На первый взгляд, это было очень интересное предложение. Но так ли оно выгодно для вкладчиков? В чем именно заключаются преимущества для самих застройщиков? 
Застройщики, без сомнения, нашли  прекрасный новый маркетинговый ход. Такие предложения вызывают интерес у потенциальных покупателей, и приводят к повышению спроса на первичное жилье. К тому же, по мнению партнера девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрия Котровского, это хороший способ получить относительно дешевое финансирования для строительства новых проектов. Если в банке застройщик будет вынужден платить высокий процент, то здесь годовой процент составит всего лишь 6-7%. 
Для вкладчиков тщательный анализ такого предложения рисует менее привлекательную картину. Начнет с того, что покупатель приобретает квартиру на начальном этапе строительства, а продает обратно полностью готовое жилище. Даже 18-20% за три года никак не смогут возместить рост стоимости жилья. В некоторых случаях, сегодня застройщики предлагают обратный выкуп уже через год, но только по первоначальной цене, без доплаты. Это чисто психологический прием, игра на страхах и фобиях покупателей. Люди желают вложить свои сбережения в недвижимость, чтобы сохранить их стоимость, в то время как они обеспокоены тем, что цена их недвижимого имущества сильно упадет, и они потеряют часть своих сбережений.  Дополнительным страхом является страх недостроя. Но, даже при полном обвале рынка недвижимости, цена квартиры на этапе котлована будет значительно ниже цены готового жилья. Так, цена квартиры в новостройке растет в среднем на 25% в год. Следовательно, предложения обратного выкупа через год без доплаты далеко от реальности. По мнению советника генерального директора по продажам компании ОПИН Натальи Немчаниновой, предложения такого рода однозначно невыгодны для покупателей. 
Еще одним минусом такой системы является отсутствие официального правого документа, прописывающего обязанность застройщика перед вкладчиками, говорит Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ «Финам». Пока нет такого закона, который гарантирует последующий выкуп. Также, существует риск банкротства застройщиков в будущем. 
По мнению специалиста по недвижимости единого Call-центра новостроек Yuga-Build.ru Олега Царионова, опция обратного выкупа дает застройщикам прекрасную возможность продать определенные типы квартир, которые, может быть, пользуются меньшим спросом у покупателей. Такая акция, также, гарантирует застройщикам своевременную оплату за новостройку, так как обязательным условиям для обратного выкупа является отсутствия просрочек со стороны покупателя. «Не стоит верить слишком щедрым обещаниям, по которым некоторые застройщики обязуются доплатить 50% сверх первоначальной цены. Размер реальной доплаты – это всего лишь 5-15%, больше этого застройщик не сможет выплатить, так ему будет невыгодно», говорит Царионов.
В любом случае, в ситуации настоящего кризиса, такой инструмент как buy-back может послужить определенным стимулом к развитию рынка недвижимости посредством повышению конкуренции
 
Источник: ТИА
Комментарии