Ипотека на короткий срок – лучшая стратегия для покупки недвижимости в новостройке

ТИА 21.08.2015 18:29
Просмотров: 3286
Несмотря на нестабильную экономическую ситуацию сегодня, немало людей решается на рискованный шаг, желая обеспечить себя и свою семью достойными жилищными условиями. Далеко не все могут позволить себе сразу полностью рассчитаться за новую квартиру, что служит причиной частых обращений к банкам для получения ипотеки. 
 
На какие нюансы сегодня стоит обратить особое внимание при заключении ипотечного договора? Как минимизировать риск такого решения в условиях нынешнего экономического кризиса? Какие ловушки скрываются в банковских документах? Какие условия считаются сегодня приемлемыми? 
 
Корреспонденты «Кубань Курортная» постараются дать ясные ответы на все эти вопросы, что поможет вам разобраться в ситуации и принять наиболее правильное решение. 
Для начала дадим вам несколько маленьких, но очень полезных советов.
Во-первых, если вам хочется приобрести жилье именно сейчас, а проценты, предлагаемые банками высоки, не стоит думать, что потом вы сможете рефинансировать кредит по более низкой ставке. Практика показывает, что большинство банков не будут готовы предоставить вам такую возможность в дальнейшем, так как основной целью любого банка является получение прибыли, а снижение ставки приведет к понижению его доходов.
 
Во-вторых, большинство банков заинтересованы не в решении жилищных проблем своих клиентов, а в продвижении наиболее выгодных финансовых продуктов. К таким  продуктам можно отнести нашумевшие валютные ипотеки и ипотеки с плавающими ставками. В обоих вариантах, вся ответственность, в случае непредвиденного изменения экономической ситуации в стране,  перекладывается на плечи заемщиков, поэтому риск оказаться неплатежеспособными и потерять новую квартиру будет очень велик. 
 
И, наконец, не стоит думать, что беря ипотеку на более долгий срок, вы сможете более легко выплатить всю сумму. На самом деле, чем меньше срок ипотеки, тем меньше будут переплаты по кредиту. Так, цена на первичное жилье обычно ниже, чем на «вторичку», как и процент при взятии ипотеки для ее приобретения. Банки понимают, что квартира в новостройке обладает большей ликвидностью и, в случае чего, может быть реализована практически по своей первоначальной стоимости. Поэтому они готовы предложить более выгодные ипотечные условия. Также, если вы заключаете договор на относительно короткий срок (до 7 лет), то сможете значительно снизить кредитные переплаты. К примеру, если вы взяли кредит на сумму 4 млн. руб. сроком на 15 лет по 15% годовых, то в первые три года вы выплатите банку 2 миллиона рублей, из них 280 тыс. руб. пойдет в счет основного долга, остальные же деньги уйдут на оплату процентов. В случае договора на 7 лет, в течение первых трех лет вы сможете покрыть 1 млн. 270 тыс. руб. основного долга, выплатив всего банку 2 млн. 562 тыс.
 
Таким образом, по мнению пресс-секретарь Всероссийской Ассоциации валютных заемщиков Ирины Сафьяновой, лучшая стратегия приобретения недвижимости сегодня – это ипотека на короткий срок для покупки квартиры в новостройке. 
 
Давайте рассмотрим вопрос валютных ипотек и ипотек с плавающей ставкой поподробнее. По мнению Максима Грекова, независимого эксперта в области ипотечного кредитования, риск кредита с плавающей ставкой практически идентичен риску валютных кредитов. Все помнят, как в предкризисные времена активно продвигались банками валютные ипотеки. Многие банки отказывали клиентам в рублевых кредитах, обосновывая это недостаточным уровнем дохода, но с легкостью соглашались на предоставление валютного кредита. Выгода банков в таком роде продукта заключалась в огромной разнице между процентами взятого за границей кредита самим банком и процентами предоставляемого кредита своим клиентам. Так, за границей доллары «покупались» под 2% годовых, а у нас продавались за 7%. Что же случилось дальше? А дальше случилось так, что многие семьи оказались на улице, став неспособными выстоять в условиях резкого подорожания иностранной валюты. В СМИ до сих пор продолжают мелькать огромное количество личных историй валютных заемщиков, которые рассказывают, как они, поддавшись на уговоры менеджеров банков, сейчас обнаружили, что размер их месячной выплаты вырос почти в 2,5 раза. 
 
В случае открытия ипотеки с плавающей ставкой, заемщик рискует оказаться в похожей ситуации. Ведь плавающая ставка – это система начисления процентов, привязанная к определенному рыночному показателю. Нынешняя нестабильность экономики страны обязательно отразиться на этих показателях, что неизбежно приведет к росту плавающей ставки. Причем максимальные граница такой ставки обычно не определены, что может создать ситуацию, когда сумма ежемесячных выплат по ипотеки превысит доходы заемщика и он станет неплатежеспособным.
 
То же самое может произойти и при взятии комбинированной ипотеки. Так, первые два-три года клиент будет платить относительно низкий процент, но, в последствие, его ставка станет плавающей и сможет достигнуть невероятных высот. Как уже говорилось выше, опция рефинансирования будет мало вероятна, так как банки обычно чинят всевозможные препятствия для этого.
 
Не стоит путать комбинированную ставку с предоставлением банком ипотеки от партнеров-застройщиков. В этом случае банк может предложить кредит по низкой ставке, например 7-8% годовых, в течение первого года, а потом поднять до 12%. Это программа является частью государственного субсидирования ипотеки в новостройках, и здесь нет никаких подвохов. Но, тем не менее, всегда стоит проверить надежность застройщика, сколько лет он на рынке, каковы его прошлые проекты и выполнял ли он свои обязательства перед вкладчиками. Лучший вариант будет приобретение новостройки на последних этапах строительства, к примеру, после завершения 70% всех работ.
 
Что же делать, если вы взяли ипотеку, но в силу различных обстоятельств, оказались неспособным выплачивать по взятым обязательствам. Как рассказывает Елена Николаева,  первый заместитель председателя комитета Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству, с 1 октября 2015 года в силу вступит закон о личном банкротстве. По этому закону человек может быть признан банкротом, если его долг не менее чем 500 тыс. руб. Суд может отменить часть штрафов и пени за задержку выплаты по кредиту и сократить сумму ежемесячной оплаты, увеличив срок ипотеки. Также, в силах суда будет приостановить продажу личного имущества должника. 
 
По каким критериям стоит выбирать банк, если вы хотите остаться максимально довольным от вашего последующего сотрудничества? По мнению Максим Грекова, прежде всего, стоит обратить внимание на банки, имеющие отечественных акционеров, потому что, как показала практика, банки с иностранными акционерами имеют более недружественную политику в отношении ипотечных должников. Во-вторых, предпочтение нужно отдавать банкам с хорошей репутацией в области ипотечного кредитования. И только потом можно принимать во внимание уровень кредитных ставок. Многие клиенты сегодня обеспокоены возможным банкротством их банков, в связи с экономическим кризисом в стране. По мнению ипотечного эксперта, не стоит особо беспокоиться по этому вопросу. Этим занимаются ЦБ РФ и Агентство по  страхованию вкладов (АСВ) и, в случае банкротства банка, все обязательства и права по кредиту перейдут к правопреемнику. 
 
Сегодня наиболее крупными игроками на рынке ипотечного кредитования являются два банка: Сбербанк и ВТБ24. Преимущества получения ипотеки в Сбербанке состоят в возможном оформлении кредита с минимальным пакетом документов, достаточно быстрой процедуре получения денег, наличия различных льготных условий и возможностью погашения части долга с помощью материнского капитала.  
 
Из преимуществ ВТБ24 можно отметить достаточно низкие процентные ставки, длительный период кредитования (до 50 лет), возможность досрочного погашения кредита и высокий возраст для заемщиков (до 75 лет). 
 
В любом случае, при подписании ипотечного договора, тщательно прочитайте документ. Дело в том, что низкая процентная ставка не гарантирует маленькие месячные выплаты. Дополнительные расходы могут быть спрятаны в пунктах договора, касающихся различных комиссий банка, штрафов за несвоевременную выплату и прочих банковских комиссий. Обычно, дополнительные расходы обходятся заемщику в сумму, равную 3% от суммы кредита.
 
Ипотечное кредитование, несомненно, имеет свои плюсы. Желающие приобрести свое собственное жилье могут получить такую возможность достаточно просто. Такая доступность объясняется тем, что залогом банка является сама квартира, которую он сможет получить в качестве компенсации в случае невыплаты по кредиту. Также, процентная ставка  здесь намного ниже, чем в других видах кредитов, к примеру, по потребительским ссудам. К тому же, часть банков предлагают свою помощь в поиске подходящего жилья и оформлении всех необходимой документации. 
 
Так что, вопрос стоит ли решаться на риск и брать ипотеку сегодня - не имеет однозначного ответа. Каждый человек должен внимательно изучить плюсы и минусы такого решения и соблюсти все правила предосторожности.      
Источник: ТИА
Комментарии