Отмена долевого строительства на Кубани: как государство застройщиков спасать будет?

ТИА 19.08.2015 13:40
Просмотров: 2680
Какую помощь планирует предоставить наше государство застройщикам после отмены долевого строительства? Как власти смогут поддержать девелоперов в условиях будущего подорожания финансирования строительных проектов? 
 
После введения новой реформы, застройщики лишаться дешевого источника денежных средств – дольщиков, и теперь им придется платить банкам проценты, чтобы получить финансирования на новостройки. Это, несомненно, может поставить под угрозу отрасль жилищного строительства в России, значительно увеличив расходы застройщиков и, тем самым, сократив количество игроков на рынке недвижимости.
 
Напомним, что 24 июля текущего года, на заседании Совета при президенте России по жилищной политике, проведенном первым заместителем главы правительства РФ Игорем Шуваловым, был поднят вопрос об усилении контроля по привлечению средств граждан в долевом строительстве. В качестве решения вопроса, губернатором Московской области Андреем Воробьевым было выдвинуто предложение о внесении изменений в существующий сегодня федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Шувалов поддержал предложение и распорядился внести изменения в закон уже этой осенью. По сообщению пресс-службы Министерства строительства и ЖКХ, для формирования новых правил создана специальная группа при Минстрое под руководством заместителя министра Натальи Антипиной.  
 
Федеральный закон №214 был принят 1 апреля 2005 года. Это было достаточно неблагоприятное время для строительной отрасли, и такой закон мог поспособствовать оздоровлению рынка недвижимости и экономики страны в целом. С начала 2014 года он был подкорректирован. Теперь, для обеспечения дополнительной защиты дольщиков, закон обязывает застройщиков получить банковское поручительство и застраховать недостроенное здание. Договор страхования можно заключить со страховой компанией или, просто, вступить в Общество взаимного страхования застройщиков (ОВС). Вторая опция более предпочтительна вследствие того, что в случае неисполнения обязательств девелопером, только немногие страховые компании смогут выплатить убытки вкладчикам в полном объеме. Членство в ОВС подразумевает передачу обязательств по завершению строительства другим членам Общества. По словам представителя компании застройщиков «Мортон» Игоря Ладычука, большой плюс ОВС заключается в возможности застройщиков перестраховаться в случае банкротства страховых компаний.
 
Вследствие этой поправки, действительно сократилось количество обманутых дольщиков. Так, только в Подмосковье, их число снизилось с 18 тыс. до 7 тыс. человек. Но, по словам депутата Госдумы Александра Хинштейна, проблема все еще достаточна остра. На начало 2015 года число пострадавших дольщиков в стране достигло 70 тыс., а число проблемных объектов – 684. По данным на декабрь 2014 года, более 50% строительных объектов возводилось именно на средства, вкладываемые физическими лицами на этапе котлована. 
 
После новой реформы, между банками, застройщиками и дольщиками будет заключаться трехсторонний договор, по которому деньги дольщиков будут положены на специальный счет в банке, после чего банк передаст их застройщику. Эта система уже начнет действовать с 1 января 2016 года. А с 2020 года приобретение жилья будет возможно только после завершения всех этапов строительства. До этого страхование застройщиков будет осуществляться посредством предоставления банковской гарантии. Теперь, сумма вклада в новое строительство не сможет превышать размер гарантии. Так, ответственность в случае невыполнения обещаний застройщиками ляжет на плечи банков
 
Такие радикальные изменения, несомненно, отрицательно скажутся на застройщиках, утверждает большинство экспертов.  По мнению первого заместителя гендиректора «НДВ-Недвижимость» Яны Сосоревой: 
 
«Отмена долевого строительства представляет угрозу для строительного рынка и отрасли в целом. Главный посыл заключается в продаже квартир в готовых новостройках, однако это означает, что цены вырастут и станут неподъемными для многих граждан. Для девелоперов такая схема несет массу рисков и проблем. Привлекать финансирование будет сложнее с учетом довольно дорогих кредитов на реализацию проектов».
 
Новая реформа ограничит возможность финансирования для застройщиков и оставит только два возможных варианта: или строить на свои собственные деньги или обратиться к банку для получения кредита. В первом случае, строительство смогут запустить только крупные компании, и ими будет построено не более одного-двух зданий. О массовых застройках не может быть и речи. Во втором случае, расходы на строительство возрастут из-за процентов на кредиты, что приведет к повышению цены жилья.
 
По результатам опроса среди руководителей отделов ипотечных подразделений ряда крупных банков, проведенного директором компании «ИПОТЕК.РУ» Дмитрием Овсянниковым, выяснилось, что сейчас большинство банков не занимается финансированием застройщиков. Некоторые руководители рассказывали о возможности кредитования под 20-30% годовых в других банках, но не смогли назвать конкретные места, где возможно взять такой кредит. 
 
Ввиду выше сказанного, отмена долевого строительства грозит значительно снизить привлекательность бизнеса для застройщиков, тем самым уменьшив уровень конкуренции и, как следствие, объема первичного жилья.
 
Так что собирается делать правительство в сложившейся ситуации? Какие меры предпримет государство для поддержания строительной отрасли? По мнению руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко:
 
«Чтобы предотвратить обвал жилищного строительства в стране, властям придется застройщикам помочь - материально и организационно».
 
Для компенсации потери дешевого источника финансирования, правительству, видимо, придется существенно снизить кредитные ставки для девелоперов. Сделать это при помощи рыночной системы будет очень проблематично, поэтому потребуется введение программы государственного субсидирования. По сходной системе сейчас работает программа льготной ипотеки для граждан. 
 
Это предложение уже было высказано на заседании Совета 24 июля. На нем губернатор Московской области А.Ю. Воробьев предложил начать отрабатывать новых механизм финансирования с банками, уже имеющими обширный опыт в сфере сотрудничества с застройщиками. Такими банками сегодня являются Сбербанк и ВТБ. 
 
Дополнительным способом снижения себестоимости строительных объектов может послужить уменьшение срока возведения жилья. Для этого власти должны будут отменить часть административных барьеров. Уже сейчас проводится сокращение перечня обязательных согласований, и часть услуг переводится в электронный вид, что, несомненно, поможет застройщикам увеличить темпы строительства и, тем самым, сделать проекты менее затратными. Пока результаты этих действий еще не видны, но вскоре они будут вполне ощутимы.
 
Снижение цен на землю также сможет стать хорошим стимулом для девелоперов. По мнению Репченко, такое снижение приведет к уменьшению себестоимости строительных объектов и позволит населению приобрести жилье по более приемлемой цене.
 
Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, созданный в 2008 году, помогает застройщикам использовать пустующие земельные участки для своих объектов. Но, пока, нет однозначных результатов деятельности Фонда.
 
Другая инициатива исходит уже от самих застройщиков. Многие собственники недвижимости в промышленных зонах не идут на уступки и не хотят освобождать землю для строительства жилых объектов. Застройщики предложили ввести новый законопроект, по которому изъятие недвижимости будет производиться в принудительном порядке, что позволит добиться перераспределения земельных участков в пользу жилищного строительства. 
 
Так, похоже, что власти не собираются оставлять застройщиков наедине со сложившейся тяжелой ситуацией, ведь предотвращение возможного обвала одной из главных отраслей экономики страны и в их интересах.
Источник: ТИА
Комментарии