Мини-отели: будущее малых средств размещения

Сергей Владимиров, 25.04.2014 21:00
Просмотров: 22400
Несмотря на то, что первые объекты размещения, находящиеся в жилых домах, появились в России еще 15 лет назад, их правовой статус до сих пор остается неопределенным: только на вторую половину 2014 года запланировано рассмотрение поправок в Гражданский кодекс РФ, которые могут привести к легализации их деятельности.
 

За время существования таких объектов размещения уже не раз предпринимались попытки как легализовать их деятельность, так и запретить. Последний по времени «наезд» на «малых» отельеров случился совсем недавно, когда депутат от ЛДПР Сергей Катасонов внес на рассмотрение Госдумы законопроект, согласно которому все мини-отели и хостелы, располагающиеся в жилых домах, должны были быть закрыты. Инициативу он обосновал жалобами на шум, небезопасность и возросшие коммунальные платежи, которые, по словам соседей, сопровождают появление такого рода объектов размещения. И хотя депутатский законопроект отозвали, легче не стало: такой формат объектов размещения давно «выпал» из действующего законодательства РФ.


Масштабы проблемы
 
Точных количественных данных нет: часть хозяев «меблированных комнат», как иногда называют такие объекты, до сих пор предпочитает «не высовываться» и не получать статус мини-отеля или хостела. Однако формат уже распространен не только в Петербурге, но и в Москве, Краснодарском крае, Казани, Ярославле, Екатеринбурге.
 
«Динамичное развитие маломестных средств размещения, в отсутствии которых Москву упрекали многие годы, стало знаковой тенденцией последних лет, - отмечает председатель Комитета по туризму и гостиничному хозяйству Москвы Сергей Шпилько. - Увидев, что город сделал ставку на туризм, малый бизнес стал активнее инвестировать средства в создание мини-отелей и хостелов. Сегодня их насчитывается уже 235 на 12 тыс. мест. Темпы ввода таких объектов нарастают и появляются все новые форматы. Например, капсульный отель на Тверской-Ямской, велохостел на Старом Арбате или экохостел в Китай-городе». 
 
В Петербурге рынок малых отелей начал развиваться еще в 1990-х, однако бум в этом сегменте произошел накануне 300-летия города (2003 год). В настоящее время Питер остается абсолютным лидером в стране по числу малых отелей, поскольку общее число мини-отелей и хостелов достигает в нем тысячи. Быстрее всего здесь растет число хостелов – за последние несколько лет их число достигло  200 (количество мест – около 4,8 тыс.).
 
С достаточной степенью уверенности можно говорить о том, что в целом по стране действует свыше 2 тыс. мини-отелей и хостелов, обслуживанием которых заняты не менее 10-15 тыс. человек. Если учесть, что в больших городах России они составляют около10% объектов размещения, а по популярности легко соперничают с любыми из них, не замечать их проблем уже нельзя.
 
Есть ли спрос?
 
Тот факт, что спрос на услуги мини-отелей и хостелов высок, просто доказать с помощью цифр.
Аналитика компании Jones Lang LaSalle показывает: цены на размещение в Петербурге продолжают уверенно расти. К примеру, рост среднего тарифа в люксовом сегменте гостиниц северной столицы в 2013 году составил 14% (тариф вырос до показателя в 11,3 тыс. рублей), а в среднем сегменте цены увеличились на 14% (до 2,7 тыс. рублей). Доходность на номер в люксовом сегменте за прошлый год возросла на 16%, а в среднем – на 17%.

Что касается заполняемости, то тут результаты гораздо скромнее: люксовый сегмент, в среднем, по итогам 2013-го в Питере заполнялся всего на 52%. Тенденция очевидна: чем ниже цена размещения – тем выше спрос. По данным аналитики специалистов Банка готового бизнеса за прошлый год, средний уровень загрузки питерских хостелов составляет около 70% в год. В «высокий» сезон они легко «грузятся» на 90%, а маломестные номера (вместимостью до 4 человек) имеют среднегодовую загрузку в 82%,  и даже в «низкий» востребованы на 76%. Это объяснимо: средняя цена размещения в хостелах Питера в «высокий» сезон составляет всего 750 рублей в сутки. Если учесть, что уже при 57% загрузки хостел становится рентабельным, а среднегодовой уровень рентабельности хостела составляет 31%, такие показатели многим качественным отелям даже не снились...

Специалисты службы бронирования отелей Viahotel.ru подчеркивают: мини-отели и хостелы чрезвычайно востребованы среди туристов, так как позволяют разместиться в достойных условиях за приемлемые деньги. До 80% заявок на бронирование через этот сервис приходится именно на долю мини-гостиниц и хостелов. Благодаря наличию большого количества средств размещения такого формата в центре Петербурга, гости города не испытывают необходимости размещаться в дорогих сетевых гостиницах и даже в высокий туристический сезон могут найти подходящее средство размещения.

Это означает, что спрос на объекты размещения с невысокой ценой (а именно мини-отели и хостелы относятся к ним в первую очередь) в Петербурге и в целом по стране не просто высок – он явно неудовлетворен. «В Питере, также как и во многих других регионах РФ, не хватает недорогого, но достаточно качественного размещения, – полагает директор СПб филиала Российской гостиничной ассоциации Алексей Мусакин. – Поэтому в условиях, когда цена высока, изрядная часть клиентов готова сэкономить, предпочитая хостелы».    
 
В поисках статуса
 
Мини-отели и хостелы в России долго не могли определить как вид. Дело в том, что российская система классификации гостиниц и других средств размещения старалась «вписать» их в свою структуру под видом малых отелей (т. е. гостиниц с количеством номеров менее 50). Именно так они, кстати, значатся и в новой классификации, которую ещё только предстоит утвердить. На самом деле к категории мини-отелей и хостелов в Петербурге издавна относят объекты размещения так называемого «квартирного» типа (число номеров - до15-ти), чаще всего находящиеся в жилых домах.

«Проблема классификации мини-отелей и хостелов в Петербурге пришла на смену проблеме легализации, - замечает генеральный директор службы бронирования отелей Viahotel.ru  Евгения Пименова. - Выражается это в том, что, невзирая на появление документов, регламентирующих деятельность малых средств размещения, определить принадлежность мини-гостиницы к тому или иному типу зачастую довольно проблематично. Несмотря на обеспокоенность жильцов домов соседством с мини-отелями, наш сервис не отмечал жалоб на шум и плохое поведение их постояльцев: подобное отношение к мини-отелям скорее является стереотипом».
 
Именно нахождение в жилом доме и обусловливает две их основные проблемы. Первая – это вопрос недвижимости. Ведь чаще всего это расселенные в центре города «коммуналки», имеющие статус жилья (по экспертным оценкам, до сих пор примерно 70% питерских мини-отелей и хостелов находятся в жилых домах и оформлены на частных лиц). Для получения статуса гостиницы, нужно перевести квартиры в нежилой фонд. Но с учетом высоких затрат, крайне сложной процедуры оформления и необходимости платить более высокие налоги, решаются на это немногие. Хотя закон не запрещает сдавать квартиры в аренду на договорных условиях. Однако в этом случае именоваться гостиницей нельзя и, соответственно, возникают трудности с продвижением, классификацией.
 
Вторая проблема – множество противоречий, возникающих в случае появления мини-отеля или хостела в жилом доме. Устаревшие пожарные и санитарные нормы, ГОСТы и СНиПы мало учитывают реалии, но при этом дают возможность любым контролерам без особых трудностей предъявлять претензии.
 
Что делать?
 
«Для большинства владельцев малых отелей это не просто бизнес: они относятся к своему отелю, как к домашнему очагу, а постояльцев воспринимают в качестве гостей,- уверен президент НП «Ассоциация малых гостиниц Санкт-Петербурга» Владимир Васильев. – И вряд ли стоит «измерять» их деятельность теми же мерками, что применяются в отношении крупных сетевых отелей».
 
Известно, что Министерство культуры инициировало поправки в 288 и 779 статьи Гражданского кодекса РФ, которые решают главную проблему «квартирных» объектов и предусматривают возможность открывать мини-гостиницы без необходимости переоформлять жилое помещение в нежилое. Как считают в министерстве, принятие поправок позволит не только устранить основную преграду в их легализации, но и вывести из «тени» тех, кто пока работает неофициально. Предложения Минкульта уже нашли понимание в целом ряде ведомств, однако их рассмотрение состоится не ранее второй половины 2014 года.
 
«Пока изменения в закон не приняты на федеральном уровне, попытки запретить деятельность мини-отелей и хостелов, расположенных в жилом фонде, могут продолжаться, – заявил на заседании Общественного совета по развитию малого предпринимательства при губернаторе Петербурга Владимир Васильев. – Надо уже сейчас создавать сводную базу рекомендаций по организации и функционированию мини-отелей и хостелов, а также официальный реестр таких объектов размещения. 

В свою очередь, губернатор Петербурга Георгий Полтавченко посоветовал их владельцам и организаторам размещаться в одном здании, чтобы не вызывать жалоб со стороны соседей. Только вот как это сделать, не сказал…

Вместе с тем, как считает генеральный директор службы бронирования отелей Viahotel.ru Евгения Пименова, в прошлом бурно развивавшийся гостиничный сегмент, объединяющий мини-отели и небольшие хостелы в Петербурге, ждет дальнейшее развитие и стабилизация за счет консолидации правовых норм, регулирующих деятельность малых средств размещения.
 
«Для инвесторов они остаются перспективным вариантом вложения долгосрочных инвестиций, так как покрывают дефицит отелей эконом-класса и имеют высокий спрос», – уверена она.
 
Комментарии